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Immobiliare, scrutando il futuro dell'alberghiero in Spagna
Luglio 2020

Immobiliare, scrutando il futuro dell'alberghiero in Spagna

Investitori a caccia di opportunità

In Spagna il turismo fornisce un contributo chiave all'economia del Paese: più del 12% del prodotto interno lordo del 2018, secondo l'ufficio di statistica INE, con una incidenza proporzionalmente rilevante sull'occupazione (2,6 milioni di posti di lavoro). I numeri, molto simili a quelli italiani, segnalano quindi come il lockdown, che purtroppo sembra tornare d'attualità a Barcellona come in Galizia a causa di nuovi focolai di contagio, abbia colpito pesantemente fin da subito uno dei settori-cardine della ricchezza spagnola. Nei primi cinque mesi dell'anno l'occupazione delle camere negli hotel è crollata del 62% circa per effetto delle misure restrittive imposte in primavera, mentre a maggio, mese in cui le riaperture sono state progressive e per regioni, l'occupazione di posti letto si è fermata al 12% della disponibilità. Per l'agenzia Fitch, che a livello europeo stima al 60% il calo del tasso di utilizzo delle stanze quest'anno, il ritorno alla situazione pre-Covid in questo ambito non si avrà prima del 2023. 

Molti sono gli stakeholder che cercano di valutare le capacità di ripresa del settore, salvo nuove ondate di virus, anche per intravedere come esso potrà cambiare e quali sono le opportunità date dal rilancio, anche sotto il profilo dei nuovi investimenti. Per la società di consulenza immobiliare Cbre, il fatto che l'85% degli spagnoli scelga destinazioni nazionali per le proprie vacanze può essere un elemento positivo per favorire il ritorno alla normalità soprattutto per quelle località, e per quelle strutture, più popolari e meno dipendenti dal trasporto collettivo. Anche destinazioni normalmente a vocazione internazionale, come le Baleari e le Canarie – per Christie&Co – potrebbero beneficiare della domanda domestica grazie al fatto di essere accessibili dalla penisola mentre soffriranno maggiormente i grandi centri, meta non solo del turismo internazionale ma anche della clientela cosiddetta Mice (Meetings, Incentives, Conventions and Exhibitions). Queste probabili tendenze dovrebbero quindi riproporre il tradizionale braccio di ferro tra segmento “urbano” e segmento “resort” a favore di quest'ultimo con conseguenze, a partire dall'autunno, anche sulle scelte degli investitori immobiliari (mercato dominato dai REIT - Real Estate Investment Trust- e dai grandi fondi internazionali) su dove puntare le risorse per intercettare il futuro rilancio. Guardando alle recenti crisi che hanno impattato il turismo internazionale, la stessa indagine di Christie&Co ricorda come nel 2009, anno successivo alla grande crac finanziario di Lehman Brothers, la contrazione sia stata dell'8% per i resort spagnoli e del 5% per le destinazioni urbane, mentre come siano stati necessari cinque anni per la ripresa della domanda internazionale dopo il netto calo del 2002 dovuto agli effetti degli attentati alle Twin Towers.

Nel 2019, segnala Colliers International, gli investimenti negli hotel spagnoli sono tornati a stabilizzarsi intorno ai 2,5 miliardi di euro, dopo un paio di anni con numeri “gonfiati” da grandi deal che hanno visto protagonista il fondo americano Blackstone, e – per Christie&Co – il focus è stato posto sulle strutture urbane con prezzi per stanza in aumento intorno ai 142mila euro. L'attesa sul 2020, pre-Covid, era per un consolidamento di queste tendenze e per un ulteriore ampliamento della platea degli investitori sul mercato spagnolo che, lo scorso anno, ha registrato una supremazia dei capitali domestici. La pandemia e il lockdown hanno completamente cambiato lo scenario ma – segnalava Reuters a fine maggio – non hanno arrestato la volontà dei grandi player di guardare al mercato spagnolo: gli investitori di maggiore rilievo e con elevata liquidità a disposizione infatti stanno aggiornando le proprie “wishlist” con le nuove opportunità create dal mutato contesto. Per il momento l'atteggiamento, e non potrebbe essere altrimenti, è “wait&see”. I primi indicatori sul 2020 lo certificano: l'ultima indagine Savills segnala che il settore “hotel” ha riportato la maggiore contrazione a livello di investimenti nel primo semestre dell'anno rispetto al 2019 con un calo del 59% a livello globale e del 53% nell'area Emea. In base a quanto riportato dalla stampa spagnola, due transazioni su 3 nel comparto alberghiero sono state impattate dalle conseguenze dell'emergenza sanitaria, ma – dice una indagine di Cushman&Wakefiled – il 90% degli investitori del mercato immobiliare (non solo quello alberghiero) sono attivi e il 60% è pronto a presentare lettere di intenti per nuove operazioni

Il digitale nel Real Estate: operazioni più semplici e protette con le Virtual Data Room

L'assoluta particolarità della situazione creata dal lockdown sta cambiando anche le modalità con cui gli investitori approcciano i deal anche di grandi dimensioni. Secondo quanto dichiarato a Reuters dalla direttrice commerciale dell'agenzia Lucas Fox, un investitore ha negoziato l'acquisto di sei proprietà a Barcellona per complessivi 4 milioni di euro siglando il contratto preliminare e impegnandosi per il closing senza aver visto di persona gli immobili: pertanto il deal è stato interamente trattato e concluso a distanza. Una situazione, forse estrema, che è però indicatrice di quale livello di raffinatezza abbiano raggiunto gli strumenti tecnologici a supporto di transazioni anche complesse e di ammontare rilevante come le virtual data room.

La tendenza ad utilizzare Virtual Data Room nell’immobiliare esiste da un po’ e la stessa abitudine si sta diffondendo, nello specifico, anche nell’alberghiero. Una delle ragioni dell’utilizzo di VDR nel settore immobiliare è certamente la semplificazione di quell’ “investigazione approfondita” che può essere in grado di proteggere tutti in una transazione e conosciuta col nome di due diligence. Si tratta forse di uno dei processi più laboriosi e complessi richiesto ma è attraverso quest’analisi che possono essere valutati e prevenuti in tempo molti dei pericoli e dei rischi di un affare. E lo strumento digitale migliore per organizzarla è una data room virtuale che permette, tra l’altro, di classificare e ordinare tutti i documenti. La documentazione imponente da visionare infatti è una delle caratteristiche principali delle Due Diligence e, nel caso delle operazioni immobiliari, si tratta di un’analisi intrecciata tra migliaia di documenti: catastali, amministrativi, di impiantistica, di urbanistica ed edilizia, di sicurezza e “last but not least” ambientali.

La facilità e la rapidità di accesso alla documentazione e ai video degli immobili da ogni parte del mondo tipiche di una Due Diligence organizzata in una virtual data room, permette di velocizzare molto la ricerca e di conseguenza le analisi e le valutazioni di asset e immobili da parte dei soggetti coinvolti. Il workflow integrato alla data room virtuale potenzia l’organizzazione delle varie fasi, velocizzando e tracciando le attività, con risparmio di costi, tempo e risorse garantito. Le VDR assicurano un’alta protezione dei documenti caricati in piattaforma e permettono una segregazione oculata dei diritti di visualizzazione della documentazione grazie a doppie verifiche di autenticazione di ogni utente e alla granularità con la quale ognuno è ammesso in VDR. Una sola VDR inoltre, permette di gestire facilmente più progetti immobiliari nello stesso momento e nello stesso luogo virtuale, performante e protetto. Allo stesso tempo la VDR consente la condivisione di commenti, informazioni e comunicazioni con i propri partner in modo sicuro e riservato per consultarsi su decisioni strategiche e operative da prendere. Radiocor