discover our V.D.R.
Immobiliare: e-commerce e smart working le due incognite post-Covid
Settembre 2020

Immobiliare: e-commerce e smart working le due incognite per il settore post-Covid

Intervista a Maurizio Cannone, Direttore di monitorimmobiliare.it

L'e-commerce che spinge la logistica, lo smart working che crea nuovo appeal per il residenziale, in particolare al segmento multifamily, ma spalanca allo stesso tempo le incognite e le trasformazioni per il settore degli uffici. Il grande enigma dell'alberghiero passato in fretta da grande promessa a grande malato. Dove va il settore immobiliare dopo l'impatto della pandemia che promette di portare conseguenze di lungo termine assieme a quelle, visibili, di breve? “La quiete dopo la tempesta” è il titolo dell'ultimo outlook sul Real Estate realizzato dall'istituto Scenari Immobiliari che stima per l'Italia investimenti a soli 5 miliardi di euro quest'anno e un ritorno già nel 2021 alle medie dell'ultimo decennio. Sembra un quadro difficile ma non catastrofico: è così?

Per Maurizio Cannone, direttore di monitorimmobiliare.it, testata online specializzata, è un terreno dove soprattutto i grandi player, pazienti grazie alle spalle larghe, si sapranno muovere sulle opportunità. «Questa del Coronavirus è una crisi, nuova in questa forma, ma sempre di crisi di tratta. Non sappiamo quanto durerà, quali effetti avrà, ma sappiamo che finirà. Come in ogni crisi, i grandi soggetti, le aziende che hanno i mezzi finanziari e le capacità per attendere i tempi della ripartenza ne usciranno più forti di prima. Le piccole aziende, oltre a quelle grandi che non avranno a disposizione capitali sufficienti, sono destinate a fallire. Con le ovvie eccezioni mi sento di mettere la mano sul fuoco per questa previsione».

Immobiliare e Covid, partiamo dall'alberghiero visti gli impatti del lockdown su trasporti e viaggi.

Che quadro si aspetta: investitori lontani e prezzi in calo o una volta stabilizzata la situazione sanitaria, più opportunità per chi vuole comprare?                                                                «L’alberghiero senza i turisti è chiaro che non possa esistere. Dobbiamo ricordare a noi stessi che il mondo da gennaio è cambiato e qualsiasi piano industriale realizzato fino al primo mese di quest’anno deve necessariamente essere stravolto. L’alberghiero fino a quella data era il settore più in forma, in Italia come in gran parte d’Europa. Oggi vale la regola in premessa: i grandi gruppi del settore possono restare alla finestra e permettersi di accusare perdite anche importanti, i piccoli sono destinati a fallire. Abbiamo due esempi proprio in questa prima parte di settembre: Covivio, l’ex Beni Stabili, ha formalizzato l’acquisto di 8 hotel per oltre 500 milioni di euro, alla Borsa di Milano capitalizza 6 miliardi e può quindi permettersi di aspettare che il settore riparta; ma da chi ha comprato? Da Varde Investment che aveva rilevato la catena Boscolo Hotel finita in disgrazia».

Quale sarà secondo lei la tipologia di asset che ripartirà prima, sempre nel segmento hotel?

«Credo non lo sappia nessuno. A parte che ripartirà appena si potrà viaggiare in sicurezza, credo che non si abbia visibilità sulle singole tipologie. Soffriranno le strutture pensate per i viaggi di lavoro, che saranno in difficoltà per qualche tempo, mentre avranno vita più facile le strutture turistiche delle location affermate».

L'ultima indagine Savills indica che la logistica dovrebbe essere il segmento più dinamico nei prossimi mesi. Sarà così anche in Italia? Perché?

«Senza dubbio. L’interesse sta tutto nel commercio elettronico. L’accelerazione dell’e-commerce anche in Italia comporta la consegna fisica dei beni. Senza una base logistica efficiente e in prossimità dei clienti non è certo possibile consegnare in tempi accettabili. E tutti i settori devono adattarsi. Per esempio, in questi giorni, l’amministratore delegato di Poste Italiane ha annunciato la creazione di due maxi hub a Roma e Milano per la consegna di pacchi. La logistica in questa fase è cruciale per qualsiasi azienda».

Smart working e il suo impatto sul real estate: un cambiamento temporaneo, destinato a rientrare con la fine dell'emergenza o un cambio epocale?

Come ne stanno risentendo o ne risentiranno i prezzi di uffici e abitazioni? «Secondo i dati dei vari istituti di ricerca, i prezzi delle abitazioni non stanno calando. C’è da considerare che il settore già prima della pandemia non era in gran salute. Le nuove costruzioni non hanno grande difficoltà mentre l’usato è in grande crisi. E la pandemia sta selezionando ancora di più il mercato. Vanno bene le località ben servite da mezzi e servizi. Non a caso Milano vede anche incrementi di prezzo. Quasi impossibili da vendere gli immobili in aree poco servite. Per gli uffici invece il punto di domanda è grande. Anche in questo caso, nessuno può, seriamente, fare previsioni: che sia necessario del tempo perché gli uffici tornino a popolarsi non c’è dubbio. Una volta trovato il vaccino la paura dovrebbe scomparire. Però le aziende hanno visto che gran parte degli spazi possono essere tagliati. Con risparmi talmente importanti che probabilmente cavalcheranno la tendenza. Anche qui, con il punto di domanda legato alla produttività e alla qualità del telelavoro. Avremo parecchie sorprese e tempo non tutte gradevoli».

Re Italy gennaio 2021: per la prossima edizione si possono già delineare quali saranno i focus, le problematiche e i progetti caldi sui quali verterà?

Anche questa sarà un evento fisico come la scorsa? «Il mondo sta cambiando e cambierà ancora. Quello che non cambia è la necessità delle persone di incontrare fisicamente i propri interlocutori. Re Italy sarà sempre e solo un evento fisico. I webinar vanno bene per i nostri figli come sostegno alla didattica, sono ottimi per la formazione aziendale, perfetti per spiegare un prodotto. Quando però si parla di investimenti, di settori su cui puntare, di opportunità nessuno è così incosciente da non incontrare i suoi interlocutori. Prova ne sia che gli investitori hanno sospeso tutte le trattative causa pandemia. Nessun investitore professionale si è fidato di comprare un immobile visto solo su Zoom. Senza un verifica sul campo e i contatti diretti non si firma nulla. A Re Italy cercheremo come sempre di fornire spunti e incontri per comprendere settori e opportunità, coi principali operatori del settore. Sempre in presenza».

© Radiocor