discover our V.D.R.
Sector inmobiliario, escudriñando el futuro de la industria hotelera en España
julio 2020

Sector inmobiliario, escudriñando el futuro de la industria hotelera en España

Inversores buscando oportunidades

En España, el turismo aporta una contribución clave a la economía del país: más del 12% del producto interno bruto del 2018, según la oficina de estadísticas del INE, con un impacto proporcionalmente significativo en el empleo (2,6 millones de empleos). Por lo tanto, los números, muy similares a los italianos, indican cómo el bloqueo, que desafortunadamente parece volver a ser de actualidad en Barcelona y en Galicia debido a nuevos brotes de contagio, haya golpeado de inmediato a uno de los sectores clave de la riqueza española. En los primeros cinco meses del año, la ocupación hotelera cayó alrededor de un 62% debido a las medidas restrictivas impuestas en la primavera, mientras que, en mayo, el mes en que las reaperturas fueron progresivas y por regiones, la ocupación llegó al 12% de la disponibilidad. Para la agencia Fitch, que estima que en Europa la caída de la ocupación hotelera ha sido de un 60% este año, la vuelta a la situación anterior al Covid no la alcanzaremos antes del 2023.

Son muchas las partes interesadas que intentan evaluar la capacidad de recuperación del sector, con excepción de la llegada de nuevas oleadas de virus, para poder vislumbrar cómo va a cambiar y cuáles son las oportunidades que ofrece el relanzamiento del sector turístico, también en términos de nuevas inversiones. Para la consultora inmobiliaria Cbre, el hecho de que el 85% de los españoles elija destinos nacionales para sus vacaciones puede ser un elemento positivo para favorecer el regreso a la normalidad, especialmente para esos lugares y para esas estructuras, más populares y menos dependientes del transporte colectivo. Incluso destinos normalmente con vocación internacional, como Baleares y Canarias, para Christie & Co, podrían beneficiarse de la demanda interna gracias al hecho de que son accesibles desde la península, mientras que los principales centros sufrirán más, un destino no solo para el turismo internacional sino también para la llamada clientela Mice (Meetings, Incentives, Conventions and Exhibitions). Por lo tanto, estas tendencias probables deberían volver a proponer el tira y afloja tradicional entre el segmento "urbano" y el segmento "Resort" en favor de este último con consecuencias, y a partir de otoño, también en las elecciones de los inversores inmobiliarios (mercado dominado por REIT - Real Estate Investment Trust- y de grandes fondos internacionales) sobre dónde enfocar los recursos para interceptar el futuro avivamiento. Mirando las recientes crisis que han afectado el turismo internacional, la misma encuesta realizada por Christie & Co recuerda cómo en 2009, el año siguiente al gran colapso financiero de Lehman Brothers, la contracción fue del 8% para los resorts españoles y del 5% para los destinos urbanos, mientras que la recuperación de la demanda internacional tardó cinco años después de la fuerte caída en 2002 debido a los efectos de los ataques a las Torres Gemelas.

En el 2019, Colliers International señala como las inversiones en hoteles españoles volvieron a estabilizarse en alrededor de € 2.5 mil millones, después de un par de años con números "inflados" por grandes negocios que han visto al fondo American Blackstone como el protagonista, y - por Christie & Co: el enfoque se centró en las estructuras urbanas con precios por habitación que ascendieron a alrededor de 142 mil euros. Las expectativas para 2020, antes de la emergencia Covid, era de consolidación de esta tendencia y de una expansión de la platea de inversores en el mercado español que, el año pasado, registró una supremacía del capital nacional. La pandemia y el bloqueo han cambiado por completo el escenario, pero que, como informó Reuters a fines de mayo, no han detenido la voluntad de los grandes players de mostrar interés en el mercado español: los inversores más importantes y con mayor liquidez están actualizando sus "wishlist" con las nuevas oportunidades creadas por el cambio de contexto. Por el momento, la actitud, y no podría ser de otra manera, es "esperar y ver". Los primeros indicadores en 2020 lo certifican: la última encuesta de Savills informa que el sector hotelero registró la mayor contracción en las inversiones en el primer semestre del año en comparación con 2019, con una disminución del 59% a nivel mundial y 53 % en el área de Emea. Según la prensa española, dos de cada 3 transacciones en el sector hotelero se han visto afectadas por las consecuencias de la emergencia sanitaria, pero, según una encuesta de Cushman & Wakefiled, el 90% de los inversores en el mercado inmobiliario (no solo el hotelero) están activos y el 60% están también preparados para enviar cartas de intención para nuevas operaciones

Digitalización en el sector inmobiliario: operaciones más sencillas y seguras gracias a las Virtual Data Room

La peculiaridad absoluta de la situación creada por el bloqueo está cambiando también en la forma en que los inversores abordan incluso los deals de grandes dimensiones.  Según ha declarado el director comercial de la agencia Reuters, Lucas Fox, un inversor negoció la compra de seis propiedades en Barcelona por un total de 4 millones de euros, firmando un contrato preliminar y comprometiéndose al closing sin haber visto las propiedades en persona: por lo que, este acuerdo fue totalmente negociado y concluido de forma remota. Una situación, quizás extrema, que sin embargo es una indicación de qué nivel de refinamiento han alcanzado las herramientas tecnológicas en apoyo de transacciones incluso complejas y significativas, como las Virtual Data Room.

La tendencia a usar Virtual Data Room en el sector inmobiliario existe desde hace tiempo y se está también extendiendo, específicamente, en el negocio hotelero. Una de las razones para el uso del VDR en el sector inmobiliario es sin duda la simplificación de esa "investigación exhaustiva" que puede proteger a todos en una transacción y se conoce como due diligence. Es quizás uno de los procesos más laboriosos y complejos pero necesarios, pero es a través de este análisis que muchos de los peligros y riesgos de una empresa pueden evaluarse y prevenirse a tiempo. La mejor herramienta digital para organizarla es un Virtual Data Room que permite, entre otras cosas, clasificar y ordenar todos los documentos. La inmensa cantidad de documentación que se tiene que consultar es, de hecho, una de las principales características de la due diligence y, en el caso de las operaciones inmobiliarias, se trata de un análisis de diferentes tipos de documentos: catastrales, administrativos, ingeniería, planificación y construcción urbana, seguridad y " por último, pero no menos importante "ambiental".

La facilidad y velocidad de acceso a la documentación, fotografías y videos de los inmuebles desde cualquier lugar del mundo, típico de una due diligence organizada en un Virtual Data Room, permite acelerar la búsqueda y, en consecuencia, el análisis y las evaluaciones de los activos y propiedades de parte de los usuarios involucrados. Además, un sistema de workflow integrado con el Virtual Data Room mejora la organización de las diversas fases, acelerando y rastreando actividades, con un ahorro garantizado en costes, tiempo y recursos. Los VDR aseguran una alta protección de los documentos cargados en la plataforma y permiten una cuidadosa segregación de los derechos de visualización de la documentación, gracias a las dobles verificaciones de autenticación de cada usuario y a la granularidad con la que todos son admitidos en el VDR. Un solo VDR también le permite administrar fácilmente múltiples proyectos inmobiliarios al mismo tiempo y desde el mismo lugar virtual. Al mismo tiempo, el VDR permite compartir comentarios, información y comunicaciones entre los propios partners de forma segura y confidencial, agilizando las decisiones estratégicas y operativas que deben tomarse.

Radiocor