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Sector inmobiliario: e-commerce y smart working las dos incógnitas del periodo post-COVID
septiembre 2020

Sector inmobiliario: e-commerce y smart working las dos incógnitas del periodo post-COVID

Entrevista a Maurizio Cannone, director de monitorimmobiliare.it

El e-commerce impulsa la logística; el smart working crea un nuevo atractivo para el sector residencial, en particular para el segmento multifamiliar, pero al mismo tiempo abre incógnitas y las transformaciones para el sector de oficinas. El gran enigma de la industria hotelera que pasó rápidamente de ser una gran promesa a un gran paciente. ¿Hacia dónde se dirige el sector inmobiliario tras el impacto de la pandemia que promete tener consecuencias a largo plazo junto con las visibles a corto plazo? "La tranquilidad después de la tormenta" es el título de las últimas perspectivas sobre bienes raíces llevadas a cabo por el instituto Scenari Immobiliari, que estima en Italia inversiones por sólo 5.000 millones de euros este año y un retorno a los promedios de la última década. Parece un panorama difícil pero no catastrófico: ¿es así?

Para Maurizio Cannone, director de monitorimmobiliare.it, un periódico inmobiliario online especializado, es un terreno donde la mayoría de los grandes players, sabrán aprovechar las oportunidades. «El Coronavirus es una crisis que es nueva en su forma, pero sigue siendo sólo una crisis. No sabemos cuánto durará, qué efectos tendrá, pero sabemos que terminará. Como en cualquier crisis, los grandes actores, las empresas que tienen los medios financieros y las habilidades para esperar a que el sector se reinicie saldrán más fuertes que antes. Las pequeñas empresas, así como las grandes, que no tienen suficiente capital disponible, están condenadas al fracaso.  Con las excepciones obvias, estoy bastante seguro de esta predicción».

Sector inmobiliario y Covid, comencemos desde la industria hotelera dado el impacto que ha supuesto el confinamiento en el sector del transporte, los viajes y las vacaciones. Cuáles son tus predicciones:

¿inversores distantes y precios de baja o una vez que la situación COVID se haya estabilizado, habrá muchas oportunidades para aquellos que quieren comprar? «Sin turistas, está claro que la industria hotelera no puede existir. Debemos recordar que el mundo ha cambiado desde Enero y cualquier plan de negocios implementado hasta el primer mes de este año debe ser necesariamente y radicalmente cambiado. Hasta esa fecha, la industria hotelera era un sector en crecimiento, en Italia como en gran parte de Europa. Hoy en día, la regla que he mencionado en la introducción es aplicable: los grandes grupos del sector pueden esperar y permitirse soportar incluso pérdidas importantes, los pequeños están destinados a fracasar.  Tenemos dos ejemplos en esta primera parte de Septiembre: Covivio, el antiguo Beni Stabili, ha formalizado la compra de 8 hoteles por más de 500 millones de euros, en la Bolsa de Milán capitaliza 6.000 millones y por lo tanto puede permitirse esperar a que el sector se reinicie de nuevo, pero ¿a quién compró? a Varde Investment que se había apoderado de la cadena Boscolo Hotel caida en desgracia».

¿Cuál crees que será el tipo de activo que comenzará de nuevo primero, siempre en el segmento hotelero?

«No creo que nadie lo sepa. Aparte del hecho de que comenzará de nuevo tan pronto como sea posible viajar con seguridad, creo que no hay visibilidad en los tipos individuales. Las estructuras diseñadas para viajes de negocios sufrirán durante algún tiempo, mientras que las estructuras turísticas en los lugares conocidos tendrán un tiempo más fácil».

La última encuesta de Savills indica que la logística debe ser el segmento más dinámico en los próximos meses. ¿Será también así en Italia? ¿por qué?

«Indudablemente sí. El interés reside enteramente en el comercio electrónico. La aceleración del comercio electrónico en Italia también implica la entrega física de mercancías. Sin una base logística eficiente y cerca de los clientes, ciertamente no es posible entregar dentro de tiempos aceptables. Y todos los sectores deben adaptarse. Por ejemplo, en estos días, el CEO de Poste Italiane anunció la creación de dos maxi hubs en Roma y Milán para la entrega de paquetes.  La logística en esta etapa es crucial para cualquier empresa».

El smart working y su impacto en el sector inmobiliario: ¿un cambio temporal, destinado a terminar con el fin de la emergencia o un cambio de época? ¿Cómo se ven afectados o se verán afectados los precios de las oficinas y las casas?

«Según los datos recopilados por varios institutos de investigación, los precios de la vivienda no están cayendo. Debemos considerar que el sector no estaba en buen estado de salud incluso antes de la pandemia. Las nuevas construcciones no tienen grandes dificultades mientras que las propiedades antiguas están en gran crisis, y la pandemia está seleccionando el mercado aún más. Las ubicaciones bien atendidas por el transporte y los servicios están bien. No es casualidad que los precios en Milán estén aumentando. Casi imposible vender propiedades en zonas desatendidas. Para las oficinas, sin embargo, hay un gran signo de interrogación. También en este caso, nadie puede hacer seriamente predicciones: no hay duda de que las oficinas tardarán en volver a poblarse. Una vez que la vacuna está disponible, el miedo debe desaparecer. Pero las empresas han visto que la mayoría de los espacios se pueden reducir, ahorrando cantidades tan importantes que probablemente aprovecharán la tendencia. También aquí, con el signo de interrogación vinculado a la productividad y la calidad del smart working. Tendremos muchas sorpresas y me temo que no todos serán agradables.

Re Italia Enero 2021: para la próxima edición, ¿podemos ya esbozar cuáles son los focos, los problemas y los proyectos en los que se centrará? ¿Será este también un evento físico como el anterior?

«El mundo está cambiando y seguirá cambiando. Lo que no cambia es la necesidad de que las personas conozcan físicamente a sus interlocutores. Re Italia siempre será un evento físico. Los seminarios web son buenos para nuestros hijos como una ayuda para la enseñanza, son ideales para la formación empresarial, perfectos para explicar un producto. Pero cuando se trata de inversiones, sectores en los que centrarse, oportunidades, nadie es tan imprudente de no conocer a sus interlocutores. La prueba es que los inversores han suspendido todas las negociaciones debido a la pandemia. Ningún inversor profesional ha confiado en comprar una propiedad vista sólo en Zoom. Sin una verificación de campo y contactos directos, nada está firmado. En Re Italy trataremos como siempre de aportar ideas y reuniones para entender sectores y oportunidades, con los principales operadores del sector.  Físicamente presente, como siempre».